Nie każdego, kto planuje otworzenie placówki lub prowadzi sklep stać na kupno swojego lokalu. W takiej sytuacji wyjściem jest wynajęcie. Przed podpisaniem umowy warto jednak dowiedzieć się, jakie obowiązki spoczywają na stronach umowy najmu, bo zarówno na wynajmującym, jak i na najemcy ciążą pewne obowiązki związane z wynajmowaniem lokalu. Mają oni również swoje prawa…

Kto może być najemcą
Najemcą może być każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także spółki handlowe nie będące osobami prawnymi (osobowe). W tym przypadku nie ma żadnych ustawowych wymagań. Jeśli prowadzona przez najemcę działalność jest zgodna z umową najmu, wynajmujący nie ma prawa ingerować w jej wykonywanie. Jeśli jednak najemca deklaruje prowadzenie działalności regulowanej lub koncesjonowanej, wynajmujący może zawrzeć umowę najmu pod warunkiem, że najemca w określonym terminie wykaże się wpisem do rejestru działalności regulowanej lub posiadaniem koncesji. Jeśli wynajmujący nie zastrzeże takiego warunku, nie będzie mógł wypowiedzieć umowy wskutek nieprzedstawienia przez najemcę koncesji ani nawet nieuzyskania w ogóle koncesji przez najemcę na wykonywanie określonej działalności.

Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy
Wynajmujący zobowiązany jest, by lokal był w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania umowy. Powinien też dokonywać napraw lokalu, czyli napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu); wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

 Najemca natomiast powinien korzystać z lokalu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania — w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu przedmiotu najmu. Powinien też uiszczać czynsz w terminie umówionym, prosić wynajmującego o zgodę na piśmie, jeżeli chce wprowadzić w lokalu przeróbki lub ulepszenia, dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, ponosić drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy (są to w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, wody), niezwłocznie udostępnić lokal w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody w celu jej usunięcia, udostępnić lokal właścicielowi (po wcześniejszym ustaleniu terminu) w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac, oraz udostępnić lokal w celu wykonania tych prac, zwrócić wynajmującemu po zakończeniu najmu przedmiot najmu w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Warto zwrócić uwagę, że obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie utrzymania najmowanego lokalu (remonty i naprawy) można zapisać w umowie najmu odmiennie. Natomiast, jeżeli nie zostanie to opisane w umowie, domyślny jest podział wymieniony powyżej. W razie wątpliwości, którą ze stron powinna obciążać naprawa (gdyż nie została ona wyspecyfikowana ani w umowie najmu, ani w aktach prawnych), naprawa ta z zasady obciąża wynajmującego. Najemca ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, albo osób u niego zatrudnionych. Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których nie można z niego korzystać do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego oraz żądać obniżenia czynszu, jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, a także w ostateczności wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Może też lokal oddać w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania, albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania. Założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i tym podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.